"Finalmente, hay buenas noticias", exhaló muy aliviado Rob Fredericks, uno de los principales actores de la Costa Sur en la administración y construcción de viviendas verdaderamente asequibles. Fredericks acababa de dar los toques finales a un acuerdo complicado que mantendrá fuera de ejecución hipotecaria el Green Mobile Home Park de 42 unidades, ubicado en la calle Punta Gorda en el este de Santa Bárbara.
Si no se hubiera llegado a un acuerdo, alrededor de 42 familias, incluidas familias trabajadoras de edad avanzada y de bajos ingresos, podrían haber sido fácilmente desalojadas y su parque subastado a un desarrollador privado en los escalones del palacio de la justicia. Si eso hubiera sucedido, una reserva pequeña pero muy importante de viviendas verdaderamente asequibles (los alquileres actualmente son de solo $580 al mes) se habría evaporado en la niebla del mercado inmobiliario de Santa Bárbara.
Según el acuerdo alcanzado por Fredericks, director ejecutivo de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Santa Bárbara, el parque seguirá siendo asequible para los inquilinos de bajos ingresos durante al menos los próximos 90 años, y posiblemente más, sin importar quién sea el propietario del terreno. la carretera.
Si bien la ubicación del parque es menos que ideal, descansando a la sombra de la barrera de sonido de la autopista, el parque en sí emana el encanto acogedor creado por personas que aprendieron a vivir en espacios reducidos. Los tallos de maíz y los girasoles crecen a lo largo de un laberinto sinuoso de caminos angostos poblados por autocares de diferentes anchos y cosechas. Las camionetas grandes y pequeñas están estacionadas en el frente, y el lote de 1.6 acres está dividido por enrejados pintados y cercas de estacas. Es suave pero acogedor. Los residentes bromean acerca de confundir el ruido nocturno de la autopista con el rugido del océano. Los entrenadores valen entre $15,000 y $60,000, señaló Fredericks; Con el precio medio de venta de casas en Santa Bárbara en mayo de $2.2 millones, el parque ofrece una de las pocas oportunidades de propiedad de vivienda para familias trabajadoras.
El trato llamó la atención de Fredericks a fines de septiembre pasado cuando alguien del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California llamó y dijo que planeaban iniciar un proceso de ejecución hipotecaria contra el parque. "El estado nos llamó y nos preguntó si había algo que pudiéramos hacer para salvar el parque", dijo.
Resulta que el parque tenía más de $1.71 millones en deudas impagas con el estado por su parte de una medida de bonos de tiempo compartido de 30 años. Esta medida de bonos fue parte de un plan ingenioso elaborado por Community Housing Corporation (CHC) para entregar la propiedad del parque a los propietarios de los autocares como parte de un experimento de autogobierno de bajo alquiler. Por una multitud de razones, esta estructura no funcionó, las facturas no se pagaron y CHC se quedó con la cartera ejecutiva. Además de eso, el parque le debe a la ciudad de Santa Bárbara $75,000.
A pesar de todo su amable encanto, el Green Mobile Home Park ha sido objeto de un extenso mantenimiento diferido a lo largo de los años. El camino interior necesita ser repavimentado, dijo Fredericks. Es necesario instalar nuevas líneas de agua, gas y alcantarillado. Todo esto, y la absorción de la deuda existente, costará más dinero del que puede soportar el flujo de caja actual. Con el tiempo, dijo Fredericks, los alquileres deberán aumentar a $ 780 por mes, pero eso se irá implementando gradualmente. El alquiler del parque estará restringido a personas de bajos ingresos y los alquileres no superarán el 30% de los ingresos de nadie.
Como parte del trato, Fredericks dijo que la Autoridad de Vivienda había renegociado los términos de la deuda. Las tasas de interés se redujeron del 7,5% al 3%; el tiempo permitido para pagar la deuda se ha extendido. Insistió en que se incluya una cláusula que defina al parque como una oferta de vivienda asequible. “Va con la tierra. Durante 90 años. Si alguna vez vendemos, y nunca lo haremos, los nuevos propietarios estarían obligados por el mismo requisito. Y por otros 90 años.
Para que el trato se llevara a cabo, Fredericks dijo que necesitaba la aceptación del estado, el ayuntamiento, CHC y los propios inquilinos. Este último ratificó el acuerdo por votación; sólo tres o cuatro votaron en contra. Fredericks reconoció focos de aprensión inicial. "Algunas personas dijeron: 'Oh, nos vas a decir qué hacer'", dijo. Fredericks dijo que realizó una reunión de Zoom con los residentes y prometió que habría más divulgación en los próximos meses. Tal vez una barbacoa para conocer y saludar.
La parte más difícil, dijo Fredericks, fue manejar la inmensidad de la burocracia estatal. “Estábamos tratando con una agencia que tiene 1.000 empleados”, exclama. "Todos con los que tratamos fueron geniales. Ellos fueron los que nos llamaron. Pero fue difícil llegar a los que tomaban las decisiones".
Mientras tanto, dijo Fredericks, la Autoridad de Vivienda y su sociedad limitada tienen mucho trabajo por hacer. Pero por ahora, el trato se ha firmado en la línea punteada, y Fredericks, que a menudo luce una expresión preocupada, puede permitirse el lujo de una breve sonrisa de alivio.
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