Se dice que la necesidad de una mayor densidad en Santa Bárbara fue impulsada por la necesidad de hacer que los apartamentos fueran económicamente competitivos con los condominios y los espacios comerciales. No sé de dónde vino esta historia, pero no tiene nada que ver con la Superposición de vivienda prioritaria de AUD. [AUD stands for Average Unit-size Density, originally proposed at 37-63 dwelling units per acre.]
La ciudad comenzó a trabajar en una Actualización del Plan General (GPU) en 2006. Para 2010, la ciudad estaba en un callejón sin salida entre quienes querían aumentar las densidades en todas partes y quienes no querían aumentar las densidades en ninguna parte. Dado que los cambios en el plan general de la ciudad requieren cinco votos afirmativos, parecía que podría no haber una GPU.
En un esfuerzo por llegar a un compromiso, propuse que se hiciera un experimento. La comunidad de desarrollo dijo que una mayor densidad significaría viviendas asequibles para la fuerza laboral. En octubre de 2010, para probar si este sería el caso, sugerí que en una parte muy limitada de las áreas comerciales e industriales ligeras de la ciudad, se aumentaran las densidades para proyectos de alquiler durante la vida útil del edificio. (El mapa aproximado que preparé está arriba). Las unidades probablemente serían más baratas por diseño. El concejal Dale Francisco agregó las 250 unidades o el plazo de ocho años para que la ciudad revisara los resultados para ver si el programa brindaba el tipo de vivienda que necesitaba Santa Bárbara.
En julio de 2011, la comunidad de desarrollo y los defensores de la vivienda llevaron a cabo una charrette de diseño de dos fines de semana para mostrar que con mayores densidades a precios de mercado, se podrían construir viviendas de alquiler y venta asequibles para personas de ingresos medios. Los resultados mostraron que las unidades en venta no serían asequibles. Sin embargo, demostraron que era posible construir viviendas de alquiler asequibles. Los alquileres comenzarían en $1,200/mes. Esta es la razón por la cual la Superposición de vivienda prioritaria AUD es solo para viviendas de alquiler.
Es por eso que me sorprendió cuando en The Marc, el primer desarrollo de alta densidad en AUD disponible, los alquileres comenzaron en más del doble de los $1,200 esperados. (Reconozco que The Marc se completó unos años después de 2011 y los $1200 eran para apartamentos tipo estudio, que The Marc no tiene, pero eso no tiene en cuenta que el alquiler era más del doble de lo que había planeado el carrito. )
En una conferencia posterior de la Coastal Housing Coalition, un orador dijo que el diseño asequible no existe. Otro orador dijo que los alquileres serán lo que soporte el mercado. Esto es exactamente lo que la ciudad ha visto con los proyectos de superposición de viviendas prioritarias. Nuestro gran error fue no vincular una mayor densidad con una mayor asequibilidad.
Sheila Lodge se desempeñó como alcaldesa de Santa Bárbara de 1981 a 1993 y actualmente es comisionada de planificación.
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